КАК ВЫБРАТЬСЯ ИЗ ДОЛГОВОЙ ЯМЫ (НА ПРИМЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА)

Хиты: 366 | Рейтинг:

КАК ВЫБРАТЬСЯ ИЗ ДОЛГОВОЙ ЯМЫ (НА ПРИМЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА)

Предисловие

Так получилось, что я работаю в сфере возврата кредитов больше 10 лет. И даже написал книгу "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью", в которой подробно, шаг за шагом, рассказал, как это делается, чтобы кредиторы могли эффективно взыскивать долги. Книга, в частности, размещена в справочно-правовых системах "КонсультантПлюс" и "Гарант", и некоторые банки применяют советы, изложенные в ней. Если интересно посмотреть на процесс глазами кредитора, включая методики и нюансы взыскания, прочтите ту книгу.

Но сейчас я хочу подвести вас к другому. Многолетнее сопровождение досудебной стадии взыскания, судебного и исполнительного производства привело к тому, что мной был собран огромный материал для помощи не только банкам, но и заемщикам. Тысячи различных историй, начиная от историй краха бизнеса, потери работы и до откровенного мошенничества. На порядок меньше историй последующего восстановления финансового положения. Поверьте, мне пришлось узнать на практике не только то, как принудительно взыскивать долги, но и как помочь добросовестному заемщику выбраться из долговой ямы. Все это заслуживает обобщения в отдельной книге, посвященной уже не банку, а заемщику, и вот эта книга перед вами.

Книга адресована не только "просрочнику", но и обычному заемщику, у которого все нормально, но который хотел бы обезопасить себя от любых рисков при погашении кредита. Да, почти каждый из заемщиков (в том числе и автор раньше) думает про себя: "Этого со мной не случится", "Я сам и так все знаю". Но очень многие "просрочники" думали именно так, поэтому в порядке легкой самокритики можно задать себе и другой вопрос: "А как я погашу кредит, если потеряю работу и не смогу быстро найти новую?" Ведь бывают же кризисы, когда и самые высококлассные специалисты вынуждены затянуть пояса потуже. Поэтому я посоветовал бы прочесть книгу или хотя бы пробежаться глазами по страницам каждому.

Цель книги - рассказать заемщику, что такое кредит, как его погашать, как быть, если возникла просрочка. Не поверите, но больше половины заемщиков, вышедших на просрочку свыше 30 дней, не берут трубку телефона, когда им звонит банк. Разве это выход? Или же некоторые заемщики считают, что кредиты за них должно возвращать государство. Они до сих пор так считают, но уже без квартиры, как бы цинично это ни звучало.

Другие заемщики слушают разного рода недобросовестных финансовых консультантов и антиколлекторов, которые говорят им: "Не платите кредиты! Скоро государство защитит вас, и можно будет не платить!" К сожалению, подобного рода советы, да еще и платные, даются людьми, далекими от понимания истинного положения дел и норм действующего законодательства. Как результат - заемщик не может устроиться на официальную работу (там его находит исполнительный лист и удержания), не может выехать за границу, хотя мог бы погасить кредит и спокойно жить дальше.

Вы, наверное, скажете: "Это не про меня". Что ж, отлично, но давайте проверим и вас. Как поведете себя вы при постоянных звонках от коллекторов? Пожалуй, вы уже серьезнее будете рассматривать возможность не отвечать на назойливые звонки! Или же вы никогда не были в суде - и вдруг вас вызывают по иску банка. Пойдете? А вот больше половины заемщиков на суды не ходят и никак не отстаивают свои интересы, хотя могли бы снизить пени, и еще много чего могли бы! Суть в том, что в критических ситуациях даже самый разумный человек, если такой вообще существует, порой принимает нерациональные решения. В книге я постарался описать работу кредиторов, чтобы заемщик понимал объективно ситуацию и мнение кредиторов по каждому его действию.

Не спорю, и банки, и коллекторы иногда перегибают палку в своем желании уменьшить просрочку. Не спорю, договориться с банком порой очень сложно, а в некоторых банках вовсе отсутствуют программы реструктуризации кредитов. Такие банки предлагают лишь два пути - или погаси кредит, или мы подадим в суд, что тоже неправильно.

Действительно, выход из тяжелой ситуации зависит не только от заемщика, но и от политики банка в отношении своих клиентов. В частности, от банка зависит, готов ли он рассматривать отсрочку платежа, пока заемщик не найдет работу. К сожалению, в текущей ситуации не все банки готовы идти на внесудебное урегулирование задолженности. Например, нередко ранее добросовестный заемщик обращается в банк с просьбой дать ему отсрочку платежа, предоставляет документы, подтверждающие потерю работы, но в банке нет ни технологии рассмотрения такого заявления, ни подразделений, ответственных за реструктуризацию, в связи с чем клиент даже не получает ответа.

Но таковы российские реалии сегодняшнего дня, и надо быть готовым выживать в них, а лучше не просто выживать, но и преодолевать свои проблемы и достигать финансового успеха. Законодательные инициативы по данному вопросу до настоящего момента не реализованы, и еще неизвестно, насколько они будут эффективны. Поэтому и заемщикам, и банкам надо стараться достигнуть высокого уровня сотрудничества, и эта книга - один из проверенных рецептов успешного взаимодействия заемщиков и банков.

В этом смысле и банкам, и заемщикам стоит прислушаться к мнению неоднократного победителя дистанций Ironman <1> Криса Маккормака, который считал, что нельзя быть рабом своих привычек, необходимо меняться, чтобы выиграть, а не использовать прежние стратегии каждый раз, даже если раньше они приносили победу <2>. Так давайте меняться, желательно в лучшую сторону!

--------------------------------

<1> Однодневная гонка, включающая в себя плавание (3,8 км), затем сразу велогонку (180 км) и бег (42,195 км).

<2> См.: Маккормак К., Вандехи Т. Я здесь, чтобы победить. М., 2011. С. 129 - 130.

Раздел I. КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ НЕВОЗВРАТА КРЕДИТА ПРИ ЕГО ПОЛУЧЕНИИ?

Остерегайтесь незначительных расходов;

маленькая течь потопит большой корабль.

Бенджамин Франклин

1. На какую сумму кредита можно рассчитывать: пять правил

расчета своих возможностей, ипотечный калькулятор, таблица

предельных лимитов кредитования в зависимости от зарплаты

Разумный гонится не за тем, что приятно, а за тем,

что избавляет от неприятностей.

Аристотель

По мнению ряда экспертов, в среднем сложности с погашением кредита испытывают около 10% заемщиков. В период кризиса в 2009 году в просрочку попали около 15%. Из этого следует, что 10 - 15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают свои силы при получении ипотечного кредита.

Первый раздел книги посвящен анализу собственных возможностей будущего заемщика по погашению кредита еще на этапе его выдачи. Правильный анализ позволит не допустить просрочку в дальнейшем.

Есть пять основных правил расчета собственных возможностей при получении кредита.

I. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 1/3 от дохода семьи до вычета расходов, но с таким расчетом, чтобы оставшихся после погашения кредита средств было достаточно на определенный прожиточный минимум (еда, коммунальные платежи, транспортные расходы, одежда). Для тех, у кого высокая заработная плата, рекомендуется исчислять 1/3 не от текущей зарплаты, а от минимальной зарплаты, которую такой человек легко может найти за период в шесть месяцев. В этом случае, даже если банк готов дать кредит больше, с более высоким платежом, разумнее взять меньше.

II. Ежемесячный платеж по кредиту лучше изначально или путем досрочных погашений довести до размера арендной платы (или даже ниже), которую можно получить при сдаче квартиры в аренду: на случай временной невозможности исполнять обязательства появится крайний, но надежный вариант - сдать временно квартиру в аренду, а заемщику временно найти иное место жительства.

III. Первоначальный взнос в размере 30% от цены квартиры должен быть накоплен самостоятельно (не за счет потребительского кредита). Есть порочная практика получать потребительский кредит на сумму первоначального взноса, но это целесообразно лишь для тех, кто имеет высокую заработную плату, позволяющую легко оплачивать два кредита.

IV. На вкладе всегда должна находиться сумма, равная заработной плате за шесть месяцев или как минимум шести ежемесячным платежам. Цель заемщика - не только получить, но и погасить кредит. Поэтому при получении кредита уже необходимо подумать о будущем. Понятно, что на первом этапе все деньги уйдут на первоначальный взнос, но в перспективе первого года с момента получения кредита необходимо иметь финансовую возможность накопить подобный депозит на случай потери работы. Для тех, кто не брал ипотечный кредит, рекомендуется держать "про запас" сумму, равную заработной плате за три месяца, но у ипотечных заемщиков ситуация острее.

V. На случай потери трудоспособности необходимо страховать жизнь и трудоспособность. Это тоже важное направление страхования риска невозврата кредита. Если что-нибудь случается с тем заемщиком, который приносит в семью доход, то для остальных членов семьи это будет означать необходимость продажи квартиры. А при наличии страхования кредит будет погашен страховой компанией.

Если эти условия не соблюдаются, то либо следует снижать размер кредита и, соответственно, требования по цене квартиры, либо быть готовым оперативно продать квартиру при недостаточности средств для погашения кредита.

Для того чтобы купить квартиру за счет кредитных средств, самому заемщику нужно определить следующие моменты, связанные с доходами и источниками средств.

Сколько зарабатывает семья заемщика ежемесячно. Размер ежемесячных доходов рассчитывается исходя из чистой зарплаты и регулярных премий на всех членов семьи (супруги и дети), а не по одному заемщику. Очевидно, это позволяет взять кредит больше, если вся семья работает. Но если супруга и дети не работают, то это уменьшит лимит кредитования, так как будут учтены расходы на этих членов семьи. Оценивается стабильность работы заемщика на перспективу и востребованность собственной профессии на рынке. То есть следует понять, на какую заработную плату может рассчитывать заемщик, если искать работу два-три месяца.

Каковы расходы на семью ежемесячно. Каждый месяц у каждого человека есть расходы. На еду, на одежду, на отдых, на коммунальные платежи, на детей. Это постоянные расходы, ограничивать которые нельзя. Эти расходы следует исключить из доходов. Исходя из этого, заемщик должен определить, сколько он готов безболезненно вносить ежемесячно. Это пригодится, когда банком будет определен лимит кредитования и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик должен проследить, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал того максимума, который заемщик готов отдавать ежемесячно. Если превышает, то необходимо снижать размер кредита и увеличивать срок его возврата.

Каков размер накоплений. Определяется, сколько уже накоплено денежных средств. Первоначальный платеж за квартиру составляет 20 - 30% от цены квартиры.

Какие еще можно найти источники для покупки квартиры. Собственные накопления не являются единственным источником получения денежных средств, необходимых для покупки квартиры, например, можно продать имущество либо получить субсидию.

Каков размер дополнительных разовых расходов. Вся сумма накоплений не пойдет на оплату первоначального взноса за квартиру. Из суммы накоплений следует вычесть разовые расходы на покупку квартиры и получение ипотечного кредита (риелтор, государственная пошлина и пр.).

В итоге мы получаем точный размер имеющегося первоначального взноса, ежемесячного дохода и ежемесячного платежа, который готов платить заемщик. А по этим данным можно примерно узнать размер кредита, который может предоставить банк, и примерную цену квартиры, на которую может рассчитывать заемщик.

Для этого используется ипотечный калькулятор. Обращаться в банк с официальной заявкой пока преждевременно, ведь мы хотим получить выгодную программу, а для этого нужно подготовиться.

Ипотечный калькулятор - это онлайн интернет-сервис, позволяющий рассчитать лимит кредитования, цену квартиры и ежемесячный платеж по кредиту в зависимости от таких параметров, как срок кредитования, процентная ставка, размер первоначального взноса, размер доходов, размер ежемесячного платежа. Можно использовать калькуляторы с сайтов, посвященных ипотеке, либо калькуляторы конкретных банков.

Отметим, что в калькуляторе при указании дохода необходимо указывать доход семьи после вычета налогов (т.е. получаемый на руки), но до вычета ежемесячных расходов. В итоге заемщик примерно определит лимит кредитования.

Лимит кредитования напрямую влияет на выбор вида недвижимости. На вторичном рынке жилье можно найти по более низкой цене, поскольку новостройки благодаря большому метражу оказываются в среднем дороже, несмотря на то что квадратный метр в них стоит дешевле. Выбор вида недвижимости важен для заемщика, ведь от этого зависит, сколько он будет платить в месяц, сколько потребуется на ремонт и когда заемщик сможет жить в приобретенном объекте. Новостройки, например, не дают возможности сразу вселиться в квартиру и требуют дорогостоящего ремонта.

Если вкратце, то новостройка может строиться долго и вообще не достроиться, но жилье будет классом выше и без истории. Готовое жилье позволяет сразу вселиться, но имеет определенную историю сделок и юридические риски, помимо того что оно порой ниже классом, чем новостройка <3>. Также заемщик может купить за счет кредитных средств жилой дом либо пустой земельный участок для постройки, хотя немного банков готовы это кредитовать, а ставка будет достаточно высокой.

--------------------------------

<3> Подробнее о критериях выбора между новостройкой и вторичным жильем см. в кн.: Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. М., 2013.

Если вы определились между новостройкой и готовой квартирой, необходимо корректировать по ипотечному калькулятору процентную ставку - по новостройкам, как правило, ставка выше, чем по готовому жилью. Это повлияет на размер кредита и ежемесячных платежей.

Также, если лимит кредитования уже одобрен в банке, не стоит ставить себе цель использовать лимит полностью. Можно купить квартиру и дешевле. Так, в пределах лимита в 7 млн. руб. в г. Москве можно выбрать и двухкомнатные хрущевки, и новостройки за 6 млн. руб., и однокомнатное жилье за 4,5 млн. руб., при этом каждый сегмент обладает внутренней структурой, своими плюсами и возможностью выбора.

При оценке максимального лимита кредитования следует ориентироваться не на установленный лимит, а на собственное мнение о максимальном ежемесячном платеже, с учетом того что необходимо есть, покупать одежду, ездить в путешествия и отдыхать. По сути, именно размер ежемесячного платежа по кредиту является итоговым мерилом выгодности ипотечной программы.

Иногда лимит кредитования весьма значителен, допустим, 30 млн. руб. Да, заемщик может взять подобный кредит и поселиться в отличной просторной квартире, но платеж будет 300 - 400 тыс. в месяц. Уверен ли такой заемщик, что все 20 - 30 лет сможет вносить подобную сумму ежемесячно? Если не уверен, то лучше не рисковать.

Если первоначального взноса еще недостаточно для получения кредита, а может быть, и иные требования к заемщику пока не соответствуют банковским (стаж, возраст) либо нужно время для получения субсидии, то стоит отложить вопрос, чтобы в дальнейшем получить наиболее выгодные условия кредитования.

Но ждать, когда все обстоятельства сложатся благоприятно и наступит момент покупки идеальной для покупателя квартиры, тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Каждый день промедления на жилищном рынке стоит дорого: если сегодня не купить квартиру, то завтра за нее же нужно будет заплатить больше.

Поэтому иногда лучше купить не совсем то, что хотелось бы, но с перспективой покупки в дальнейшем другого жилья. Например, может быть куплена комфортная квартира в пригороде, а не в городе; может быть куплена доступная, хотя и небольшая квартира, но в городе. Это будет правильнее, чем ждать, пока вырастет доход или накопится значительный первоначальный взнос.

В дальнейшем приобретенная квартира будет использоваться как актив для улучшения жилищных условий, ведь разница в цене между сегментами квартир не столь велика, так, в г. Москве лишние 10 кв. м (одна комната) обойдутся в 1 - 1,5 млн. руб. в среднем при общей цене квартиры в 6 - 8 млн. руб.

Поэтому если по данным ипотечного калькулятора лимит кредитования заемщика устраивает, то целесообразно начать анализировать ипотечные программы, требования банков к заемщику, к предмету ипотеки, чтобы перейти к стадии отправки заявки на получение кредита.

Для случая если под рукой нет Интернета, чтобы узнать параметры кредита по ипотечному калькулятору, или нет номера телефона, чтобы позвонить в банк и уточнить примерную сумму кредита, приведем таблицу, по которой можно составить представление о размере кредита в зависимости от различных параметров (см. табл. N 1).

Таблица N 1

Предельный лимит ипотечного кредита <4>, <5>

--------------------------------

<4> Расчеты в таблице произведены по ипотечному калькулятору, представленному на сайте акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО)

<5> Размер доходов вычисляется так: после удержания налогов (т.е. ежемесячно на руки), но до вычета расходов на проживание. При этом доходы членов семьи складываются. Для увеличения лимита кредитования (не более трех) могут быть привлечены созаемщики, но ставка, скорее всего, будет выше ввиду неспособности основного заемщика обслуживать кредит самостоятельно и соответствующих рисков невозврата.

...


Цена: 10.00 RUB
Количество:
Отзыв