ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ И УПРАВЛЕНИИ

Хиты: 125 | Рейтинг:

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ И УПРАВЛЕНИИ

Предисловие

Всем известна булгаковская мысль об обыкновенных людях, которых испортил квартирный вопрос. Сказанная много лет назад фраза не потеряла своей актуальности до сих пор. Казалось бы, значительное количество принятых нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, должно было бы снять напряженную ситуацию в этой области, однако с каждым годом она становится все острее. Недвижимость считается одним из самых ценных объектов гражданских прав, так как сделки с ней затрагивают интересы большинства граждан и юридических лиц и, таким образом, имеют высокую социальную значимость. Но человек, не являющийся специалистом в этой области знаний, с трудом может разобраться в многочисленных актах. Данная книга состоит из пяти статей, которые помогут вам ориентироваться в тонкостях приобретения жилых помещений и возможных последствиях заключения таких сделок.

Первая статья посвящена особенностям приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости. К сожалению, при всей его привлекательности после покупки могут обнаружиться проблемы, решение которых будет связано с серьезными материальными и временными затратами. В данной статье анализируются наиболее типичные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости на "вторичке". Кроме того, рассматриваются распространенные схемы, к которым прибегают мошенники, продавая жилье в данном секторе. В связи с этим особенно полезными будут практические рекомендации, позволяющие застраховаться от обмана. В частности, особое внимание уделяется заключению предварительного договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки, оформлению акта приема-передачи квартиры.

Улучшить жилищные условия можно путем обмена жилых помещений. На практике в отношении договоров мены часто возникают споры о недействительности или незаключенности договора. Как правило, это связано с тем, что после обмена какая-либо из сторон решает, что предыдущее жилье стоило дороже. В связи с этим авторы книги обращают внимание на те условия договора мены, которые впоследствии могут оспариваться сторонами.

Самым распространенным и наименее затратным способом приобретения жилья является дарение. Под договором дарения понимается безвозмездная передача вещи в собственность другому лицу. При внешней простоте данного способа он вызывает самые многочисленные споры не только между родственниками, но и совершенно чужими людьми. Так, оказался вовлеченным в скандал с дарением своего жилого дома и участка известный артист Алексей Баталов. Даже его популярность не помогла ему отменить договор дарения. Авторы объясняют правила заключения такого договора.

Учитывая, что большая часть граждан хотят жить в новом жилом помещении, но при этом не имеют достаточных средств, во второй статье книги рассматривается ряд проблем, связанных с нарушением прав и законных интересов участников долевого строительства. С точки зрения цены приобретение квартиры в строящемся доме является наиболее привлекательной возможностью стать обладателем заветных квадратных метров. Вместе с тем именно такие сделки сегодня считаются самыми рискованными. Многоквартирные дома редко сдаются в эксплуатацию вовремя, часто строительство вообще "замораживают" по разным причинам, нередки случаи обмана граждан, когда одна и та же квартира продается нескольким покупателям. К сожалению, примерно каждый десятый участник долевого строительства оказывается и без денег, и без квартиры. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, необходимо понимать, каким образом урегулированы правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства, как оформляются их отношения и какие права и обязанности возникают у сторон. В этой статье указано, какими законодательными нормами регулируется процедура приобретения жилья на этапе строительства, разъясняется, на какие положения в договоре долевого участия необходимо обратить внимание, чтобы избежать обмана. Приводится перечень обязательной документации, которая должна быть у застройщика, а также называются доступные способы ее проверки.

Как правило, радость покупателей после того, как новый дом сдан в эксплуатацию, не позволяет трезво оценить дальнейшую ситуацию, которая также может таить в себе подводные камни, и в результате новосел получит в собственность жилой объект, не соответствующий обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Во второй статье выделены особенности процедуры передачи квартиры участнику долевого строительства, а также условия и порядок расторжения договора, если были выявлены нарушения.

Подходящим способом приобрести жилое помещение или существенно улучшить условия проживания в нем считается ипотека. Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. В третьей статье авторы в доступной форме показывают различия между ипотекой и ипотечным кредитом, приводят практику оформления ипотечных кредитов банками, раскрывают особенности заключения договора об ипотеке.

Четвертая статья посвящена способам улучшения жилищных условий с помощью средств материнского (семейного) капитала:

- покупке жилого помещения или индивидуального жилого дома;

- строительству или реконструкции жилого помещения своими силами либо с привлечением подрядной строительной организации;

- оплате первоначального взноса при получении кредита (в том числе ипотечного) или займа на приобретение или строительство жилья;

- погашению основного долга и уплате процентов по кредитам (в том числе ипотечным) или займам на приобретение или строительство жилья;

- оплате участия в долевом строительстве;

- оплате вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.

Несмотря на широкие возможности, предоставленные законодателем, для того чтобы направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, необходимо собрать достаточно весомый пакет документов. Чтобы поход в Пенсионный фонд РФ не превратился в вечный диалог с нерадивыми чиновниками, авторы книги разъяснили возможные причины отказа, а также привели исчерпывающий перечень таких документов.

У получившего долгожданное жилье возникает потребность в создании благоприятных и безопасных условий проживания, в обеспечении надлежащего содержания общего имущества и прилегающей территории. В соответствии с жилищным законодательством бремя расходов, связанных с содержанием общего имущества, несут собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме. Рекомендации, приведенные в пятой статье, помогут определиться с тем, какой способ управления своим домом стоит выбрать:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Показаны очевидные преимущества, а также недостатки перечисленных способов. Безусловным лидером сегодня является управление домом управляющей организацией. Но надо понимать, что эффективность этого способа зависит, в первую очередь, от того, насколько юридически грамотно составлен письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений. Именно от содержания договора управления многоквартирным домом будут зависеть и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и порядок начисления платежей за эти услуги, и объем той работы, которую возьмет на себя управляющая организация.

Анализ законодательства дается с учетом изменений, которые вступят в силу с 1 января 2014 г.

В.С. КОСТКО

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

1. Особенности купли-продажи жилых помещений

Согласно ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с указанным определением и на основании ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся не только комната, но и жилой дом (часть дома), квартира (ее часть). Поэтому далее по тексту при отсутствии иных указаний слово "жилье" мы будем употреблять в качестве синонима к "жилому помещению".

Заключая договор купли-продажи жилья, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям ГК РФ относит следующие (ст. 554, 555, 558):

- предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. - такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);

- цену договора;

- перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.

До недавнего времени договор продажи недвижимости подлежал государственной регистрации и без нее считался незаключенным. Иными словами, чтобы достигнутое соглашение о продаже жилья имело силу, кроме оформления договора в письменной форме, требовалось обращаться в территориальные органы Росреестра с целью регистрации соглашения. Однако согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации не применяются к договорам купли-продажи жилых помещений (а также к договорам дарения недвижимости, ренты, продажи предприятия), заключаемым после 1 марта 2013 г.

Не секрет, что при покупке жилья на вторичном рынке существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать или значительно сократить такой риск, целесообразно руководствоваться следующими рекомендациями.

Прежде всего необходимо выяснить три вопроса, на основании которых можно с большой точностью сделать выводы о надежности продавца и сделки:

- каким образом продавец приобрел квартиру в собственность;

- не имеется ли каких-либо обременений на имущество;

- существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением.

Первый документ, который обязательно нужно изучить, - свидетельство о праве собственности на приобретаемое жилье.

Согласно действующему законодательству совершить сделку в отношении недвижимости можно только в том случае, если права на нее в установленном законом порядке прошли процедуру регистрации, а данные об имуществе содержатся в ЕГРП. Если в реестре в отношении предлагаемого к продаже имущества сведений не имеется, то сделка купли-продажи, скорее всего, будет ничтожной.

Такие случаи возможны при покупке домов, коттеджей и т.п. Часто их строят без каких-либо согласований, в результате строение может быть признано самовольной постройкой. Согласно ст. 222 ГК РФ "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил". Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Во всяком случае, отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество само по себе будет являться сигналом о том, что сделка является рискованной.

Во избежание различного рода обманов (например, вам могут дать нотариально заверенные копии документов, а на самом деле такие документы являются подделкой и т.п.) о правах на любое недвижимое имущество следует узнать, получив выписку из ЕГРП на объект недвижимости в территориальном отделении Росреестра.

Из выписки также будет видно, кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например залог (ипотека), арест и т.п.

Из свидетельства или выписки будет понятно, каким образом сам продавец получил права на продаваемое жилье. Если это произошло по сделкам купли-продажи, дарения, обмена и т.п., то необходимо изучить документы по предыдущим сделкам: посмотреть договор, документы прошлых продавцов и покупателей, проверить основание приобретения ими жилья и т.п. Идеальным вариантом является анализ всех прошлых сделок с имуществом. Конечно, это зачастую невозможно: например, у квартиры сменилось несколько собственников. Но чем больше вы сможете получить информации о прошлых сделках, тем надежнее будет ваша. С целью анализа чистоты приобретения жилья вашим продавцом рекомендуется привлекать специалиста - сегодня это очень популярная и относительно недорогая услуга, ее оказывают в любой юридической фирме (при этом, как правило, у риелторов самые высокие цены).

Нередки случаи, когда уже после совершения сделки и регистрации прав на недвижимость объявляются лица, заявляющие о том, что ваша квартира принадлежит им, а они были ее лишены помимо их воли (например, квартира была продана по поддельным документам якобы собственниками, хотя в действительности собственники никаких сделок не совершали). Если такие лица докажут, что при совершении сделки вы должны были знать о том, что продавец не являлся собственником, не проявили обычную заботливость и осмотрительность, то суд будет обязан принять решение о выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).

Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение, и т.п. Целесообразно обратиться за заверением сделки к нотариусу - он не только проверяет дееспособность (т.е. способность человека приобретать своими собственными действиями права и обязанности), но и устанавливает личность сторон сделки, разъясняет сторонам смысл и значение сделок, а также проверяет, действительно ли намерения сторон соответствуют удостоверяемой сделке (ст. 42, 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Выяснение вопроса о психическом состоянии контрагента важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.

По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).

Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.

Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.

Следует отметить, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным на том основании, что он был заключен без указания в договоре таких лиц. Как верно подмечено в Кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 N 33-14736/2011, "положения части 1 статьи 558 ГК РФ определяют существенные условия договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, но не устанавливают правовые последствия отсутствия в договоре указания на такое условие, как признание договора недействительным".

Однако если на момент заключения договора указанные лица проживают в продаваемой квартире и договор не будет содержать соответствующих сведений, то он может быть признан незаключенным.

Например, по одному из дел судом было отмечено следующее. 17 марта 2006 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи дома вместе с земельным участком под ним.

В соответствии со справкой бюро технической инвентаризации от 15.10.2002 дом по данным инвентаризации с 1984 года числится жилым. До 2 мая 2007 г. в указанном доме проживали наниматели - К. вместе с членами семьи, что подтверждается актом приема-передачи жилого дома от 02.05.2007, а также жалобой К. на имя генерального директора ОАО "Адонис" от 06.01.2007.

Давая оценку представленным сторонами доказательствам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор от 17.03.2006 не содержит сведений о нанимателях жилого дома, проживавших на момент заключения договора, поэтому, исходя из требований ст. 432 и 558 ГК РФ, указанный договор является незаключенным и не порождающим права и обязанности для сторон по нему.

См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2008 N А65-28679/07.

Вместе с тем многочисленная судебная практика показывает, что с иском о незаключенности договора не может обратиться непосредственно лицо, сохранившее право пользования жильем (см., например, Определение Московского областного суда от 17.03.2011 N 33-5688/2011).

Чтобы проверить наличие каких-либо иных лиц, необходимо изучить справку о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, которая должна содержать записи о зарегистрированных в нем лицах. Для подстраховки следует попросить продублировать такую справку непосредственно перед сделкой, чтобы она была получена не позднее, чем за 10 дней до оформления договора купли-продажи. Также неплохо было бы поговорить с соседями, которые лично знакомы с продавцом. Этот разговор будет полезен и для выяснения причин продажи квартиры (шумные соседи, алкоголики, постоянные затопления, антисанитария и др.).

Не лишним будет проверить финансовую чистоту приобретаемого жилья (оплата жилищно-коммунальных услуг, отсутствие других задолженностей, уплата налога на квартиру за отчетный налоговый период и т.д.).

Все подобные справки выдаются в многофункциональном центре (МФК) по запросу собственника в день обращения.

В любом случае, если такие лица обнаружатся после покупки, покупатель может потребовать назад выплаченную сумму, поскольку договор не будет считаться заключенным. Правило ст. 558 ГК РФ о том, что список указанных лиц является существенным условием, выступает некоей гарантией для покупателя - при наличии неблагоприятных последствий он может просто заявить, что договор не был заключен, и потребовать все денежные средства обратно.

Обратите внимание: по общему правилу все иные члены семьи собственника, зарегистрированные в продаваемом жилье, в силу ст. 292 ГК РФ теряют право пользования с момента регистрации права за покупателем. Соответственно, они могут быть выселены новым собственником, например, посредством иска о выселении.

Следует отметить, что самостоятельно выселять таких лиц не стоит, так как подобные действия могут быть расценены как правонарушение (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 167, 330 УК РФ).

Между тем не всегда наличие членов семьи бывшего собственника, которые давали согласие на приватизацию, но сами в ней не участвовали, означает, что они непременно будут иметь возможность беспрепятственно вселиться в приобретенную новым собственником квартиру и пользоваться ею. В судебной практике сформировался подход, согласно которому если такое лицо никогда квартирой не пользовалось и не вселялось в нее, не вело общего хозяйства с нанимателем (т.е. лицом, которое в результате приватизации стало собственником), не несло расходов по коммунальным услугам и не проживает на момент рассмотрения дела в спорной квартире, то оно не считается приобретшим право пользования квартирой (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 06.12.2012 N 33-17272/2012).

Кроме того, намерение такого лица добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства должно рассматриваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении спорного жилого помещения (см. Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2011 N 203-В11-14).

Очень часто продавцы предлагают указывать в договоре цену меньше, чем действительная. Объясняется это, например, нежеланием платить налоги. Соглашаться на подобные условия не рекомендуется. Главная опасность для покупателя в том, что в случае расторжения договора по тем или иным причинам покупатель будет лишен возможности взыскания денежных средств в полном объеме. В целях исключения ситуации, когда сам продавец (а также его родственники) не спешит выезжать из квартиры, в договоре следует предусмотреть, что обязательства по оплате подлежат исполнению в течение определенного срока после передачи вам квартиры, что будет подтверждаться актом приема-передачи.

Включив условие об оплате только после освобождения квартиры продавцом и его родственниками, покупатель также будет застрахован и от обмана, связанного с одновременной продажей жилья сразу нескольким лицам. В силу закона сами по себе договоры купли-продажи одновременно нескольким лицам правомерны и являются действительными. Однако в итоге преимущество получит тот из покупателей, кто в реальности будет владеть объектом продажи (т.е. иметь беспрепятственный доступ, например ключи от квартиры, и т.д.).

Обычной ситуацией при покупке является просьба продавца внести предоплату. Часто получение средств оформляется как соглашение о задатке - в таком случае существует риск, что при отказе покупателя от покупки продавец потребует двойной оплаты, ссылаясь на ст. 381 ГК РФ. Такое требование незаконно. Поскольку согласно ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, то он не считается заключенным до такой регистрации. А незаключенный договор не порождает каких-либо прав и обязанностей. Именно по этой причине отказ покупателя от покупки не может означать нарушения обязательств и не ведет к обязанности вернуть двойную сумму. Соглашение о задатке будет ничтожно.

Ситуация может измениться, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Материалы судебной практики показывают, что в качестве обеспечения такой договор может предусматривать передачу продавцу определенной суммы, которая впоследствии при отказе покупателя от покупки может не возвращаться. В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор, чтобы он считался заключенным, должен содержать те же существенные условия, что и основной договор купли-продажи (т.е. цена, точное описание объекта продажи, список лиц, сохраняющих права пользования). Основной договор во исполнение предварительного должен быть заключен в определенный срок. Если такой срок не определен, то он составляет один год с момента заключения предварительного договора. При этом если до указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон, т.е. ни продавец, ни покупатель, не направит другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства считаются прекратившимися. В этом случае продавец обязан вернуть все полученное по предварительному договору.

Следует отметить, что в силу закона соглашение о задатке невозможно в отношении предварительного договора. Дело в том, что задаток обеспечивает исключительно исполнение денежного обязательства, а предварительный договор устанавливает неденежное обязательство - обязательство заключить основной договор. Вместе с тем, поскольку существует довольно обширная практика действительности задатка и при предварительном договоре, желательно избегать таких соглашений, если заключается предварительный договор, а вы не уверены, что точно будете покупать именно это жилье. В целях подстраховки желательно оставлять так называемую предоплату, оформляя ее распиской. Таким образом, можно составить и соглашение о задатке (не подписывая предварительный договор) - юридически это ни к чему не обязывающее соглашение, поскольку оно изначально ничтожно.

Хорошим компромиссом, нашедшим большое распространение среди участников договоров купли-продажи, учитывающим интересы как покупателя, так и продавца, является заключение договора банковской ячейки между покупателем, продавцом и выбранным банком. В соответствии с указанным договором может быть предусмотрено, что внесенные в ячейку денежные средства подлежат выдаче продавцу только в случае предоставления акта приема-передачи помещения либо зарегистрированного договора купли-продажи и т.п. В свою очередь и покупатель может забрать деньги, например, если продавец не обратится в банк с указанными документами в определенный срок и т.д.

1.1. Некоторые аспекты защиты прав и ответственности покупателя

Основная обязанность продавца состоит в передаче товара. Передача квартиры (иного жилья) оформляется актом приема-передачи. Подписание акта имеет важное значение. Согласно ст. 556 ГК РФ "уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество".

При неисполнении обязанности передать вещь, в том числе когда продавец подписал акт, но не освобождает жилье, покупатель вправе предъявить иск о выселении (или об обязанности передать индивидуально-определенную вещь на основании ст. 398 ГК РФ).

Продавец может заключить договор купли-продажи с несколькими лицами. И если вещь передана по договору не вам, то заявить иск о передаче вещи продавцу вы уже не можете. Как не можете и требовать вещи от получившего ее покупателя, даже если договор с ним заключен позднее. Иск к продавцу не подлежит удовлетворению, поскольку вещи у него уже нет - решение просто окажется неисполнимым, а иск к покупателю, получившему вещь, невозможен, поскольку вы не являетесь собственником, договорными отношениями с таким покупателем не связаны.

Ранее в судах общей юрисдикции была довольно распространена не основанная на законе практика признания недействительными договоров купли-продажи в отношении вещи, которая уже была продана ранее. Однако с 2010 года подобные решения должны кануть в Лету. Как следует из п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, все договоры признаются действительными сделками. И если вы оказались в такой ситуации, что в отношении проданной вам квартиры появляются другие покупатели, то только владеющий квартирой может обратиться с иском о регистрации права собственности.

Согласно п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если вещи у продавца нет, то покупатель вправе предъявить иск об убытках, а также вправе требовать возврата выплаченных ему денежных средств. Поэтому если вы оказались тем покупателем, с которым заключен договор, но регистрацию права успел осуществить другой покупатель (даже если договор с ним был заключен позднее), то квартиру истребовать не удастся.

Иск об убытках возможен и в том случае, если вы оказались тем покупателем, у которого жилье было истребовано собственником (например, продавец не имел прав в отношении проданной вам квартиры).

Следует иметь в виду, если продавец не исполняет обязанности по передаче жилья (например, не освобождает его в обозначенный срок, не подписывает акт приема-передачи и т.д.), покупатель вместо требования о передаче может сразу отказаться от договора и потребовать возврата выплаченной цены (ст. 463 ГК РФ).

Что касается нарушения обязанности покупателя по оплате, то невыплата всей цены по договору не является основанием для расторжения договора купли-продажи, если в нем не содержится соответствующего условия (ст. 486 ГК РФ). Как следует из п. 3 ст. 486 ГК РФ, неоплата товара является основанием для предъявления требования о взыскании оплаты и процентов по ставке Банка России. По этой причине неисполнение обязанности по оплате обычно не рассматривается судами как существенное нарушение договора, влекущее возможность его расторжения. 

...


Цена: 10.00 RUB
Количество:
Отзыв