ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2010

Хиты: 148 | Рейтинг:

ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2010

1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Управление многоквартирным домом - особый вид деятельности, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Объектом управления является общее имущество в доме, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Особый правовой режим общего имущества подразумевает, что все вопросы, связанные с пользованием, владением и распоряжением таким имуществом, должны решать все собственники помещений в доме сообща, на общем собрании. Главный момент - выбор способа управления многоквартирным домом. Два из трех возможных способов предполагают участие юридического лица (управляющей организации или ТСЖ), которое полностью несет ответственность за все аспекты управления домом. Третий способ заключается в непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме: они заключают договоры с несколькими организациями, каждая из которых отвечает за определенные услуги и работы, связанные с управлением многоквартирным домом. В рамках настоящего издания мы будем рассматривать управление домом с точки зрения управляющей организации и ТСЖ. Причем в некоторых случаях данные юридические лица могут не только олицетворять собой результат выбора соответствующего способа управления, но и быть исполнителями по иным договорам, например по договору о содержании и ремонте общего имущества, заключенному собственниками помещений в рамках непосредственного управления домом.

1.1. Получение и передача дома в управление

Получение многоквартирного дома в управление управляющей компанией или ТСЖ означает, что у последних возникают определенные права и обязанности в первую очередь перед собственниками помещений. В частности, с момента получения дома в управление организация имеет право требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (управляющая организация) и обязательных платежей (ТСЖ). Одновременно у нее возникает обязанность осуществлять деятельность по управлению домом. Поскольку процесс управления домом является непрерывным, с этого же момента на организацию возложены обязанности по оплате коммунальных ресурсов, поставляемых в многоквартирный дом. Именно поэтому установить объем полномочий и обязательств управляющей организации (ТСЖ) и момент их возникновения очень важно. Споры по данному вопросу нередки на практике.

1.1.1. Взаимоотношения с застройщиком

Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений (п. 1 ст. 39 ЖК РФ) путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (в случае привлечения управляющей организации, при непосредственном способе управления, а также при отказе от вступления в ТСЖ, если товарищество выбрано в качестве способа управления домом) либо обязательных платежей и взносов (при членстве в ТСЖ) (п. 28 Правил содержания общего имущества). При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления (п. 16 Правил содержания общего имущества):

- собственниками помещений (путем заключения договора управления с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с непосредственными исполнителями (при непосредственном управлении));

- товариществом собственников жилья (путем членства собственников помещений и заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не вступившими в товарищество).

При этом выбирать способ управления многоквартирным домом также обязаны собственники помещений (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Помещения в многоквартирном доме признаются недвижимым имуществом, права на которые подлежат государственной регистрации (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Получается, что говорить о выборе способа управления, а также о несении бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества можно только после регистрации права собственности на помещения в возведенном многоквартирном доме. Однако это не так. Оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества будущий собственник обязан с момента получения помещения от застройщика по акту приема-передачи, а не с момента государственной регистрации права (Постановления ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А41/3510-10, ФАС УО от 02.02.2010 N Ф09-130/10-С5). Дело в том, что в этот момент обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). И дольщик, еще не зарегистрировавший право собственности на помещение в доме, вправе пользоваться им на законных основаниях, а значит, обязан оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества (Определение КС РФ от 18.07.2006 N 373-О).

Однако и до передачи помещений дольщикам необходимо обеспечивать надлежащее содержание дома. Как только дом возведен (то есть появились объекты управления - многоквартирный дом в целом и общее имущество в нем), возникает нужда в такой деятельности, как освещение и уборка помещений общего пользования, текущее обслуживание лифтов, оплата коммунальных услуг, в том числе потребляемых в целях содержания общего имущества. Эту задачу должен выполнять застройщик как лицо, возводившее многоквартирный дом и обязанное передать помещения дольщикам (в Постановлении ФАС ЦО от 26.03.2010 N Ф10-675/10 отмечено, что до момента подписания актов приема-передачи спорными квартирами владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя их содержания). Таким образом, до передачи помещения по акту дольщику обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на застройщика (Постановления ФАС ПО от 19.03.2008 по делу N А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 по делу N А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 N Ф09-10699/07-С5).

В целях эксплуатации многоквартирного дома большинство помещений в котором еще находится во владении и пользовании застройщика (распоряжаться помещением, являющимся предметом договора с дольщиками, он не вправе), последний может подписать договор об оказании услуг с любой компанией. Но такой контракт нельзя считать договором управления многоквартирным домом, поскольку он заключен не собственниками помещений в доме (либо ТСЖ) при выборе соответствующего способа управления (п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае эксплуатирующая организация (ею может быть компания, осуществляющая деятельность по управлению другими многоквартирными домами) оказывает жилищно-коммунальные услуги на основании указанного договора с застройщиком. По мере подписания актов приема-передачи помещений обязанность по оплате оказанных услуг возникает у дольщиков.

Граждане-дольщики вовсе не обязаны заключать договор с данной организацией. В частности, арбитры поддерживают позицию Роспотребнадзора о том, что застройщик не вправе включать в договор участия в долевом строительстве, составленный с гражданином, условие об обязанности дольщика подписать договор управления многоквартирным домом после оформления акта приема-передачи помещения (Постановление ФАС ПО от 09.11.2009 по делу N А12-11286/2009). Данное условие рассматривается как ущемляющее права потребителя, так как закон запрещает обусловливать приобретение одних товаров, работ, услуг обязательным приобретением других (п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Однако тот факт, что дольщик не подписал договор с эксплуатирующей организацией, нанятой застройщиком, не означает, что он может не оплачивать фактически оказанные ею услуги (Постановления ФАС ВСО от 24.06.2010 по делу N А74-1865/2009, ФАС МО от 29.04.2010 N КГ-А41/3510-10, в пересмотре последнего в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 30.07.2010 N ВАС-10211/10). Компания вправе в судебном порядке взыскать неосновательное обогащение с дольщика, имеющего задолженность, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения. Впрочем, дольщики, зарегистрировавшие право собственности на помещения в доме, вправе в любой момент созвать общее собрание и принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом, не будучи связаны договорными отношениями с эксплуатирующей организацией.

Совершенно особая ситуация - создание ТСЖ в строящемся доме. Так, жилищное законодательство допускает, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (п. 1 ст. 139 ЖК РФ). Собрание будущих собственников проводится в том же порядке, который установлен для проведения собрания собственников помещений (ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ). При этом в разделах Жилищного кодекса, посвященных регулированию деятельности ТСЖ, не содержится особых положений, касающихся товариществ, созданных в строящихся домах. Отсюда можно сделать вывод, что такие ТСЖ имеют аналогичные права и обязанности. Более того, в Постановлении от 10.06.2008 по делу N А43-10275/2007-34-315 арбитры ФАС ВВО не приняли доводы застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом. Таким образом, ТСЖ, созданное в строящемся доме, является способом его управления. В то же время представляется, что о способе управления можно говорить только тогда, когда существует объект управления - сам дом, то есть после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность товарищества, созданного в строящемся многоквартирном доме, приступить к управлению им возникает с даты государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. Вместе с тем нет законных оснований возлагать на ТСЖ обязанность по оплате коммунальных услуг до передачи помещений застройщиком дольщикам по акту, поскольку ТСЖ не имеет никаких самостоятельных интересов, отличных от интересов его членов, и его обязательства перед РСО не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с членами товарищества. Именно поэтому арбитры отказывают ресурсоснабжающим предприятиям в требованиях о взыскании с ТСЖ стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в дом до того, как дольщикам были переданы помещения (Постановление ФАС ВВО от 22.12.2009 по делу N А43-2396/2008, в передаче которого на пересмотр отказано Определением ВАС РФ от 09.03.2010 N ВАС-1934/10).

1.1.2. Взаимоотношения между управляющими организациями и (или) ТСЖ

Собственникам помещений дано право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом (п. 3 ст. 161 ЖК РФ), например, выбрать новую управляющую организацию взамен прежней, выйти из своего ТСЖ и вступить в другое товарищество, управляющее соседним домом, либо создать ТСЖ вместо продления договора с прежней управляющей компанией. Собственники, ранее предпочитавшие непосредственное управление, могут зарегистрировать ТСЖ или заключить договор с управляющей организацией.

Центральное место в проблеме смены власти в доме занимает легитимность выбора нового способа управления. Нередко новая управляющая организация не вправе приступить к управлению домом, поскольку общее собрание собственников помещений было проведено с нарушениями положений ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, например не все собственники были уведомлены о проведении собрания, на собрании не был обеспечен кворум, то или иное решение принято недостаточным числом голосов и пр. Встречаются также ситуации, когда общее собрание вовсе не проводилось, а новая управляющая организация заключила договоры управления с большинством собственников помещений в доме. В данном случае считается, что способ управления не был изменен, так как выбор (изменение) способа управления возможен только на общем собрании, где среди прочего утверждаются условия договора управления, который впоследствии должен быть подписан с каждым собственником. Договоры управления, подписанные с собственниками помещений без проведения общего собрания, считаются недействительной сделкой. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10, в котором прямо указано: содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Особое внимание следует обратить и на порядок прекращения отношений с прежним управляющим. Это особенно актуально применительно к расторжению договора управления. Несмотря на то что способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников помещений, последних связывают договорные отношения с прежней управляющей организацией, которые могут быть прекращены только на законных основаниях. При рассмотрении дел по вопросам об одностороннем отказе собственников помещений от исполнения договора управления арбитражные суды должны применять трактовку правовых норм, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10. Так, с учетом системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства арбитры пришли к выводу, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Пункт 8.1 ст. 162 ЖК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения данного договора. В свою очередь, п. 8.2 указанной статьи дает право собственникам помещений (на основании решения общего собрания) в любой момент отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет его условий. Таким образом, на повестку общего собрания следует вынести вопрос об отказе от услуг управляющей организации. Кроме того, собственникам помещений нужно иметь доказательства ненадлежащего исполнения либо неисполнения обязанностей управляющей организацией. Заявление об отказе от ее услуг также должны направить собственники помещений (специально уполномоченное общим собранием лицо). Если указанный порядок расторжения договора управления не был соблюден, одного только решения общего собрания о выборе новой управляющей организации (создании ТСЖ как способа управления домом) недостаточно для утраты компанией права управлять домом (см. Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2010 по делу N А46-491/2010). Получается, что в отношении договора управления не действуют общие положения ГК РФ о возможности заказчика в любой момент отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке (п. 1 ст. 782 ГК РФ), хотя ранее некоторые арбитры трактовали положения противоположным образом (Постановления ФАС ПО от 30.04.2009 по делу N А12-10555/2008, ФАС ЗСО от 23.07.2009 N Ф04-4299/2009(10774-А45-39)).

В случае когда собственники помещений решили отказаться от преимуществ ТСЖ и выбрать управляющую организацию в качестве способа управления (эту ситуацию нужно отличать от заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией) либо если собственники одного из домов, входящих в товарищество, решили выйти из него и создать новое ТСЖ (присоединиться к уже существующему товариществу, управляющему соседним домом), следует обратить внимание на порядок прекращения ТСЖ деятельности по управлению домом. Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не вступившими в товарищество, строятся на основании договора об оказании услуг, который должен быть прекращен. Данный договор в отличие от договора управления не имеет самостоятельного правового регулирования, поэтому к нему могут быть применены общие положения о договоре оказания услуг (п. 1 ст. 782 ГК РФ) и подряда (ст. 717 ГК РФ) о праве заказчика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с условием возмещения исполнителю понесенных расходов (уплаты части цены). В свою очередь, отношения между ТСЖ и собственниками помещений, являющимися его членами (их голоса должны превышать половину общего числа голосов собственников помещений в доме), основаны на уставе товарищества. При этом путем членства собственников помещений в ТСЖ, избранном в качестве способа управления, обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 16 Правил содержания общего имущества). Предметом уставной деятельности ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Одного только выбора нового способа управления недостаточно, чтобы считать прекращенной уставную деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом (Постановление ФАС ДВО от 30.06.2010 N Ф03-3819/2010). Поскольку в п. 1 ст. 136 ЖК РФ прямо сказано, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, изменение способа управления путем передачи дома от одного товарищества другому должно сопровождаться выходом собственников помещений дома из состава прежнего ТСЖ и вступлением в члены нового товарищества. Если первоначальное ТСЖ было создано на базе одного дома, то оно подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников помещений (п. 2 ст. 141 ЖК РФ). Если первоначальное ТСЖ объединяло несколько соседних домов, в его устав должны быть внесены изменения в части исключения из объекта деятельности одного многоквартирного дома.

Ситуация, когда на основании решения общего собрания собственников помещений об изменении способа управления домом управляющая организация должна сменить ТСЖ, законом прямо не урегулирована. Вместе с тем, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1093/10, такие способы управления домом, как управление ТСЖ и управляющей организацией, являются самостоятельными и взаимоисключающими. С учетом сказанного выше представляется обоснованной позиция, согласно которой при принятии решения об изменении способа управления и выборе управляющей организации собственники помещений должны написать заявление о выходе из ТСЖ и товарищество должно быть ликвидировано. Дело в том, что с передачей дома в управление третьему лицу ТСЖ утрачивает предмет своей уставной деятельности, ради которой оно было создано.

Техническая документация

При передаче и получении в управление многоквартирного дома одним из камней преткновения становится владение технической документацией, необходимой для осуществления деятельности по управлению. Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ предписывает управляющей организации за 30 дней до прекращения договора управления передать связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей компании, ТСЖ (иному специализированному потребительскому кооперативу) либо одному из собственников помещений (если выбрано непосредственное управление домом). Аналогичным образом согласно п. 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносить в нее необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Хотя Минрегион считает, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (Письмо от 20.12.2006 N 14313-РМ/07), удержание технической документации - действенный способ застопорить вступление в полномочия нового управляющего (указанные документы необходимы в первую очередь при заключении договоров ресурсоснабжения), для которого обращение в суд становится порой единственным способом отстоять свои права. К настоящему моменту сложилась обширная арбитражная практика по спорам об истребовании технической документации. Особого внимания заслуживает Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным в силу специального упоминания об этом в самом Постановлении. Арбитры определили, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности (обязанности передать документы, связанные с управлением домом). В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Этот вывод сделан из общих положений гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств (п. 1 ст. 393, ст. ст. 397, 398 ГК РФ), которые подлежат применению постольку, поскольку жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. При этом на новую управляющую организацию не может быть возложено бремя доказывания наличия определенных документов у прежнего управляющего (Постановление ФАС СЗО от 16.08.2010 по делу N А05-13548/2008).

Особое место в составе документации, связанной с управлением многоквартирным домом, занимают документы первичного регистрационного учета граждан, проживающих в данном доме. Во-первых, сотрудники ТСЖ и управляющей организации являются должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Как следует из п. п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Приказом ФМС России от 20.09.2007 N 208), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства. Вместе с переходом полномочий и обязанностей по управлению многоквартирным домом переходит и обязанность организовать регистрационный учет граждан. Во-вторых, учетно-регистрационные сведения необходимы для расчета платы за коммунальные услуги, в том числе с применением льгот. Поэтому документы регистрационного учета, имеющиеся у прежнего управляющего, подлежат передаче новому управляющему (Постановления ФАС ПО от 03.06.2010 по делу N А57-14063/2009, ФАС УО от 24.05.2010 N Ф09-3876/10-С5). Впрочем, если в силу муниципальных нормативно-правовых актов обязанность по организации первичного приема и хранения регистрационных документов возложена на третье лицо, то управляющая организация не может требовать такие документы у своего предшественника (Постановление ФАС УО от 15.10.2009 N Ф09-8039/09-С5).

Добавим, что в п. 10 ст. 162 ЖК РФ говорится об обязанности передать документы только применительно к управляющей организации. Однако это не означает, что аналогичная обязанность не возникает у ТСЖ при смене способа управления.

Финансовые расчеты

Деятельность по управлению многоквартирным домом носит непрерывный характер и сопровождается финансовыми потоками: собственники помещений вносят управляющей организации (ТСЖ) плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи и взносы), управляющая организация перечисляет ресурсоснабжающим компаниям и подрядчикам суммы оплаты поставленных ресурсов и выполненных работ. Прекращение обязательств одной управляющей организации и вступление в полномочия по управлению домом нового субъекта по общему правилу не сопряжено с преемственностью прав и обязанностей. Иначе говоря, расчеты с управляющим осуществляются в прежнем порядке: управляющая организация (ТСЖ) взыскивает с собственников помещений задолженность, возникшую в период действия договора управления (функционирования ТСЖ). Аналогично управляющая организация (ТСЖ) обязана погасить долги за коммунальные ресурсы и выполненные сторонними подрядчиками работы. В свою очередь новый управляющий начинает работу с чистого листа, то есть на момент начала управления конкретным домом не имеет ни дебиторской, ни кредиторской задолженности, связанной с ним. Таким образом, никаких финансовых взаимоотношений между прежним и новым управляющим нет. Именно поэтому новый управляющий не вправе требовать от своего предшественника предоставления сведений о состоянии его расчетов с собственниками помещений (в частности, по неотработанным авансам, например по накоплениям на капитальный ремонт).

При прекращении договора управления управляющая организация обязана вернуть как неосновательное обогащение суммы неотработанных авансов, в частности, платежи за капитальный ремонт, запланированный на будущее, но так и не проведенный. Причем после прекращения полномочий по управлению домом управляющая организация, собиравшая плату за капитальный ремонт, не должна проводить его, поскольку обязанность по выполнению работ как часть комплексного обязательства по договору управления прекращена в связи с прекращением договора управления. Получателем сумм неотработанных авансов должна быть сторона договора управления, за счет которой управляющая организация неосновательно обогатилась, то есть собственники помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем собственники помещений вправе на общем собрании наделить третье лицо (например, новую управляющую организацию или ТСЖ) полномочиями представлять их интересы при взыскании с прежнего управляющего сумм, накопленных на капитальный ремонт, а также процентов за использование чужих денежных средств (Постановления ФАС МО от 28.09.2010 N КГ-А41/11299/10, ФАС ЦО от 04.05.2010 N Ф10-1774/10). Этим же решением собственники помещений должны определить назначение возвращенных прежним управляющим сумм, например в счет накопления ремонтного фонда новой управляющей организацией (ТСЖ).

Неосновательное обогащение прежнего управляющего может возникнуть также в связи с пользованием (и извлечением дохода от пользования) общим имуществом в многоквартирном доме без согласования с собственниками помещений. Собственники помещений вправе взыскать суммы арендной платы, полученной управляющим незаконно, действуя при этом через представителя своих интересов, например ТСЖ (согласно жилищному законодательству и положениям устава товарищество вправе представлять интересы собственников помещений в их отношениях с третьими лицами) (Постановление ФАС ВСО от 27.05.2010 по делу N А10-4087/2009).

Какие-либо финансовые отношения непосредственно между прежним и новым управляющими могут возникнуть только на основании специального соглашения об уступке требования и (или) переводе долга. Путем уступки требования и перевода долга изменяются лица в обязательстве. Так, по договору цессии право прежней управляющей организации требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникшее из договора управления, передается третьему лицу - новому управляющему (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Испрашивать согласие должников в общем случае не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Единственное - собственников помещений следует уведомить о том, что все не погашенные на момент изменения способа управления долги перед прежним управляющим подлежат уплате новому управляющему. В свою очередь, по соглашению о переводе долга задолженность прежней управляющей организации за потребленные в многоквартирном доме коммунальные ресурсы переходит к преемнику. Ключевым условием для действительности перевода долга является согласие кредитора - коммунального предприятия (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Общим требованием к этим двум соглашениям является необходимость четкого указания на предмет - передаваемое право и переводимый долг: основание возникновения обязательства, период формирования задолженности, ее сумма с разбивкой по контрагентам. В противном случае договор считается незаключенным.

На практике не всегда все без исключения собственники помещений в многоквартирном доме отслеживают ситуацию с управлением домом. Поэтому не исключено, что некоторые жильцы будут продолжать по привычке вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги за период, когда дом перешел в управление новой компании, на банковский счет прежнего управляющего, не подозревая, что способ управления был изменен. В этом случае у прежнего управляющего возникает неосновательное обогащение в виде сумм, полученных по ошибке от собственников помещений после прекращения полномочий по управлению домом (ст. 1102 ГК РФ). Поскольку собственник помещений, перечисливший денежные средства по ошибке, не имел намерения одарить прежнего управляющего, не осознавал, что у него отсутствуют обязательства перед ним, положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ не применяются к правоотношениям сторон (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"). Поэтому ошибочно внесенные платежи подлежат возврату собственникам помещений по их требованию. При этом в силу ст. 309 ГК РФ собственник помещения вправе указать неосновательно обогатившейся компании, что перечислить денежные средства следует на счет нового управляющего. Соответственно, последний обязан принять исполнение, предложенное за должника (собственника помещения) третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ). 

...


Цена: 10.00 RUB
Количество:
Отзыв