ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2011

Хиты: 137 | Рейтинг:

ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2011

1. РЕФОРМА ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ

В 2011 г. для сферы ЖКХ знаковыми стали два документа:

- Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон N 123-ФЗ). Вступил в силу 18.06.2011;

- Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее - Постановление N 354). Само Постановление действует с 09.06.2011, однако новые Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные им, по состоянию на 30.10.2011 еще не вступили в силу.

Изменения коснулись, в частности, расчета платы за коммунальные услуги, структуры платы за содержание и ремонт общего имущества в доме и смысловой нагрузки самого термина "содержание". Постепенно воплощаются в жизнь положения об энергосбережении. На уровне ЖК РФ предусмотрены прямые расчеты потребителей коммунальных ресурсов и РСО. Установлен запрет на создание ТСЖ на этапе строительства многоквартирных домов, а также предпринята попытка повысить уровень заинтересованности собственников помещений в домах, управление которыми осуществляется посредством привлечения специализированной организации.

1.1. Управление многоквартирным домом в соответствии с новой редакцией ЖК РФ

Федеральным законом N 123-ФЗ был существенно трансформирован Жилищный кодекс в части, касающейся управления МКД. Эти поправки значительно меняют условия хозяйствования УК и ТСЖ и поэтому заслуживают особого внимания. Добавим, что Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ по-новому сформулирована ст. 20 ЖК РФ, касающаяся вопросов государственного жилищного надзора.

Контроль деятельности по управлению МКД

Начиная с 18.06.2011 все вновь зарегистрированные юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по управлению МКД, а также по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обязаны после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического выполнения работ или оказания услуг представлять в органы государственной жилищной инспекции в субъектах РФ уведомления о начале данной деятельности (действующие по состоянию на 18.06.2011 лица должны были представить указанные уведомления не позднее 18.09.2011). Это следует из пп. 21 и 22 п. 2 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Форма и Порядок представления подобных уведомлений утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584. За непредставление уведомления, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.7.5-1 КоАП РФ). Для юридических лиц штраф за первое правонарушение составляет от 10 000 до 20 000 руб., за второе - от 20 000 до 30 000 руб.

Требование о представлении уведомлений о начале деятельности следует распространять только на УК, осуществляющие предпринимательскую деятельность (это следует из буквального прочтения п. 2 ст. 8 Федерального закона N 294-ФЗ). Уставная деятельность по управлению МКД товариществ собственников жилья, являющихся некоммерческими организациями, к таковой не относится. Однако для ТСЖ также предусмотрены новые обязанности перед органами власти. В частности, все товарищества обязаны представлять в органы государственной жилищной инспекции в регионах следующие документы:

- копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав с приложением копий текстов соответствующих изменений - в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений; указанные копии должны быть заверены председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов товарищества (п. 10 ст. 138 ЖК РФ);

- копии решений о создании ТСЖ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы, заверенные председателями товариществ, - до 01.03.2012 (п. 3 ст. 8 Федерального закона N 123-ФЗ);

- копии реестров членов ТСЖ - ежегодно до 1 апреля, начиная с 2012 г. (п. 9 ст. 138 ЖК РФ).

Считается, что большая часть нарушений, связанных с деятельностью ТСЖ, заключается в формулировках уставов, не соответствующих закону, а также в фальсификации фактов участия собственников помещений в МКД в создании товариществ. Именно поэтому жилинспекциям переданы полномочия по проверке соответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ и выдаче предписаний об устранении выявленных несоответствий в шестимесячный срок со дня направления такого предписания (пп. 2 и 3 п. 5 ст. 20 ЖК РФ). Никаких особых норм о порядке приведения "незаконных" положений устава ТСЖ в соответствие закону Жилищный кодекс не содержит, значит, новая редакция устава должна быть принята по обычной процедуре - на общем собрании товарищества простым большинством голосов (пп. 1 п. 2 ст. 145, п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Что касается реестра членов ТСЖ, обязанность по его ведению возложена на правление товарищества (п. 7 ст. 148 ЖК РФ). Реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и поддерживать с ними связь, а также информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности (п. 4 ст. 143 ЖК РФ). Для реализации этого положения на членов ТСЖ возложена обязанность предоставлять правлению товарищества достоверные данные и своевременно информировать об их изменении (п. 5 ст. 143 ЖК РФ). Однако ответственности за нарушение данного требования не установлено, поэтому принудить жильцов ТСЖ не может. Впрочем, ответственности товариществ за непредставление реестров законодательство также не предусматривает. Добавим, что с целью предотвратить фальсификацию документов при создании ТСЖ введены новые нормы, благодаря которым собственники, проголосовавшие за создание ТСЖ и утверждение его устава, теперь будут известны государству (а значит, можно будет проконтролировать реальность волеизъявления этих лиц). Так, все проголосовавшие положительно по указанным вопросам должны подписать протокол общего собрания собственников помещений (п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). Этот протокол вместе с утвержденным уставом и сведениями о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ (о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), представляется при государственной регистрации товарищества (п. 5 ст. 136 ЖК РФ).

Согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона N 123-ФЗ до 01.03.2013 органы жилинспекции в регионах обязаны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, об утверждении общими собраниями собственников помещений в МКД условий договоров управления МКД и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений контролеры вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными данных решений. Приведенная формулировка позволяет говорить о том, что в указанный срок состоится тотальная проверка всех ТСЖ и УК на предмет законности управления МКД. Для этого будет использована информация, предоставленная жилинспекциям самими ТСЖ и УК. Кроме того, инспекторы имеют право запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований (пп. 1 п. 5 ст. 20 ЖК РФ).

Помимо проверок, которые должны быть проведены в строго установленный срок на основании предписания закона, органы жилинспекции теперь обязаны проводить проверки по заявлениям собственников помещений в МКД (пп. 2 п. 5 ст. 20 ЖК РФ). Предметом таких контрольных мероприятий могут быть:

- правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ;

- соответствие устава товарищества, внесенных в устав изменений требованиям законодательства;

- правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя и других членов правления товарищества;

- правомерность принятия собственниками помещений в МКД на общем собрании решения о выборе УК в целях заключения договора управления МКД;

- правомерность утверждения условий договора управления и его заключения.

Последствия нарушений прописаны в п. 6 ст. 20 ЖК РФ. Так, если выявлено несоответствие устава ТСЖ закону, контролеры сначала выдадут предписание. Если это предписание не будет исполнено в срок, а также при выявлении иных нарушений жилинспекция вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления недействительным. Таким образом, в системе органов власти теперь есть орган, который контролирует законность выбора способа управления МКД. Ранее такого органа не было, а собственники помещений сами не были способны защитить свои права (судебные разбирательства об оспаривании решений общих собраний, согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ, инициируются нечасто).

Кроме того, собственники помещений (а также органы управления ТСЖ, если договор управления заключен товариществом) теперь могут пожаловаться на действия УК, недобросовестно выполняющей обязательства по договору управления, в орган местного самоуправления. По такому заявлению местные власти обязаны провести проверку в течение пяти дней, и, если нарушение подтвердится, не позднее чем через 15 дней со дня обращения они же должны созвать собрание собственников помещений в МКД для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой УК или об изменении способа управления данным домом (п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). Получается, избавиться от УК могут только собственники, местные власти лишь помогут им соблюсти процедуру, предусмотренную законом.

И, наконец, еще один орган, имеющий полномочия по контролю за деятельностью по управлению МКД, - Роспотребнадзор. Во-первых, это обусловлено статусом граждан как потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилфонда. Во-вторых, именно органы Роспотребнадзора уполномочены проверять соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к состоянию жилфонда (Письмо Роспотребнадзора от 13.09.2011 N 01/11702-1-32).

Управляющая организация

Согласно новой редакции п. 1 ст. 161 ЖК РФ Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД. Также Правительством РФ должны быть установлены состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения (п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ). Таким образом, после принятия данных подзаконных актов деятельность по управлению МКД будет детально регламентирована.

Согласно новым положениям ЖК РФ статус УК теперь четко определен.

Во-первых, если УК осуществляет управление МКД, она несет ответственность перед собственниками помещений:

- за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в МКД (следовательно, она несет ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества);

- за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Во-вторых, в силу п. 11 ст. 161 ЖК РФ коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. Значит, УК предоставляет коммунальные услуги, а не просто обеспечивает их предоставление.

В-третьих, УК не вправе отказываться от заключения договоров с РСО (п. 12 ст. 161 ЖК РФ). Получается, что РСО могут принудить УК к заключению договоров ресурсоснабжения. Кроме того, в силу п. 2 ст. 155 ЖК РФ УК, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты с РСО за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

В-четвертых, на уровне ЖК РФ определены так называемые точки поставки: согласно новому п. 15 ст. 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией. Обращаем внимание, что в новой редакции ЖК РФ употребляется термин "ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг", значит, коммунальные услуги нельзя отождествлять с коммунальными ресурсами уже в силу закона, а не только подзаконного акта (ранее данный подход применялся только в Правилах предоставления коммунальных услуг и вызывал много споров). Обеспечить состояние общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, должно лицо, которое ответственно за содержание и ремонт общего имущества, то есть УК (п. 16 ст. 161 ЖК РФ).

Особо следует отметить введение нового порядка внесения платы за коммунальные услуги. В соответствии с п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД собственники и наниматели помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками и нанимателями помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед УК, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Таким образом, права и обязанности сторон договоров управления и ресурсоснабжения остаются неизменными. УК ответственна перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, а они обязаны оплачивать эти услуги. Соответственно, и РСО по-прежнему отвечает за поставки коммунальных ресурсов до границ общего имущества и внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома, а УК обязана вести с РСО расчеты по договору. Внесение же собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за коммунальные услуги напрямую РСО означает, что обязательство УК перед РСО исполняется третьими лицами. Правоотношений между жильцами и РСО не возникает - у жильцов нет задолженности перед РСО, значит, РСО не может взыскивать плату в принудительном порядке с жильцов, долги перед РСО должна погашать УК. В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Получается, что решением общего собрания собственники помещений устанавливают, что будут исполнять обязательство УК перед РСО, тем самым исполняя свое обязательство перед УК. Примечательно, что волеизъявление самой УК для использования нового механизма расчетов не требуется, согласовывать с РСО его применение также не нужно.

Выгода от прямых расчетов собственников и нанимателей помещений с РСО для УК может состоять, пожалуй, лишь в экономии на комиссии банков (сократятся денежные потоки через расчетный счет УК). В то же время работа с должниками останется в ведении УК, а всем участникам расчетов придется решить проблему информационного взаимодействия. В первую очередь УК должна иметь информацию о внутриквартирном потреблении и рассчитывать плату за коммунальные услуги. Повторим, что прямые расчеты возможны только в отношении внутриквартирного потребления коммунальных услуг. Коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества, УК оплачивает РСО, а жильцы оплачивают соответствующие коммунальные услуги УК. Более серьезная работа предстоит в части обмена информацией о платежах собственников и нанимателей помещений между УК и РСО: УК должна отслеживать платежную дисциплину собственников, чтобы знать, какую сумму она должна перечислить РСО, а какую - взыскивать с жильцов. В свою очередь, РСО должна правильно распознавать платежи граждан как погашение долга конкретной УК. Также УК предстоит решить технический вопрос с составлением платежного документа, в котором помимо реквизитов УК, вероятно, должны быть указаны реквизиты РСО.

Федеральным законом N 123-ФЗ установлены два новых случая, в которых УК должна быть выбрана по конкурсу. Первый касается МКД, в которых публичному собственнику принадлежит более 50% в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 163 ЖК РФ). Второй - новостроек. Так, в силу п. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору УК для управления данным домом. Очевидно, что до заключения договора между выбранной по конкурсу организацией и застройщиком (пока проводится конкурс, стороны подписывают проекты договоров) кто-то должен управлять МКД. Закон (п. 14 ст. 161 ЖК РФ) разрешает делать это застройщику (если он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) либо УК (если застройщик заключил с ней договор не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД). При этом ст. 139 ЖК РФ была исключена из Кодекса, что фактически означает запрет на создание ТСЖ в строящихся домах. Созданные же ранее в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 Федерального закона N 123-ФЗ).

Начиная с 01.03.2012 профессиональная УК должна быть нанята собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление домом с числом квартир 12 и более, для оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме (п. 9.1 ст. 161, п. 1.1 ст. 164 ЖК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона N 123-ФЗ). С указанной даты непосредственное управление МКД может быть реализовано только в этом случае. Кстати, если в доме менее 12 квартир, собственники помещений вправе заключать подобные договоры с любыми компаниями (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома

Федеральным законом N 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая ст. 161.1 "Совет многоквартирного дома". Не исключено, что УК придется иметь дело с такой формой организации собственников помещений в МКД в самое ближайшее время. Итак, советы МКД должны быть избраны в домах, введенных в эксплуатацию до 18.06.2011, не позднее 18.06.2012 (п. 5 ст. 8 Федерального закона N 123-ФЗ), а в домах, которые построены позже, - в течение календарного года с момента ввода их в эксплуатацию. Это требование касается МКД с более чем четырьмя квартирами, если в таких домах не созданы ТСЖ (либо дом не управляется специализированным потребительским кооперативом). Если в указанные сроки собственники помещений на своем общем собрании не примут решение о выборе совета МКД из числа собственников помещений, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений для избрания в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или создания в данном доме ТСЖ (п. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). Полномочия совета перечислены в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. В домах, где имеется сплоченный коллектив собственников помещений, все проблемы решаются сообща, собрания проводятся неформально, и ранее был "актив" дома ("старшие по подъездам"). Теперь такой "актив" по задумке законодателя должен быть в каждом доме, где нет ТСЖ.

Управляющим организациям предстоит взаимодействовать с председателем совета МКД. Круг его прав и возможных полномочий оговорен в п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Так, именно он может вступать в переговоры с УК по поводу проекта договора управления. Собственники помещений вправе выдать ему доверенности, на основании которых председатель совета подпишет договор управления или договоры на оказание услуг при непосредственном управлении домом. Председатель совета осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества на основании доверенности, выданной собственниками помещений, подписывает акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, акты о нарушении нормативов качества или периодичности данных услуг и работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК своих обязательств. Вместе с тем появление в доме фигуры председателя совета МКД не исключает участия отдельных собственников либо специально созданных ими (на общем собрании) комиссий в перечисленных мероприятиях.

Товарищество собственников жилья

Поправки, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом N 123-ФЗ, существенно увеличили количество норм, регламентирующих деятельность ТСЖ. По-новому сформулировано определение ТСЖ (п. 1 ст. 135 ЖК РФ) с учетом того, что главная цель его деятельности - управление МКД в смысле п. 1 ст. 161 ЖК РФ: помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом товарищество осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирными домами. Управление МКД в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ, теперь является обязанностью ТСЖ (п. 2 ст. 138 ЖК РФ), а заключение в соответствии с законодательством договора управления МКД и иных обеспечивающих управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества, договоров обозначено как право товарищества (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Точно так же ТСЖ вправе представлять отнюдь не любые законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а лишь связанные с управлением общим имуществом в данном доме (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).

В разд. VIII ЖК РФ сформулированы общие требования к управлению домом как УК, так и ТСЖ. В частности, наравне с УК при управлении домом товарищество несет ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ), предоставляет коммунальные услуги (п. 11), не вправе отказаться от заключения договоров с РСО (п. 12) и обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (п. 16). Подчеркнем, что предоставление коммунальных услуг, согласно новой формулировке п. 1 ст. 135 ЖК РФ, является уставной целью ТСЖ. Общему собранию членов ТСЖ предоставлено право установить особый порядок расчетов за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) - плата за них может вноситься напрямую РСО, минуя ТСЖ, тем самым собственники и наниматели помещений будут исполнять свое обязательство перед товариществом (п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ, содержание которой аналогично рассмотренному выше п. 7.1 той же статьи).

Тот факт, что деятельность ТСЖ по управлению МКД по сути аналогична деятельности УК, подтверждается также иными поправками.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в МКД имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ. Кроме того, в силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ, управляющее МКД, может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Иначе говоря, ранее отношения между ТСЖ и собственниками помещений однозначно не являлись регулируемыми законодательством о защите прав потребителей, а теперь этого нельзя утверждать. С одной стороны, в ЖК РФ появились формулировки, предполагающие, что ТСЖ оказывает услуги и выполняет работы и жильцы вправе требовать их надлежащего качества. С другой стороны, по-прежнему действует п. 2 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. В этом пункте сказано, что данные Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в МКД, являющимися членами ТСЖ. Представляется, что в настоящее время права членов ТСЖ и собственников, не вступивших в товарищество, относительно качества управления МКД уравнены. Тем не менее остается открытым вопрос о правомерности уменьшения платы в случае нарушения качества работ и услуг, а также применения иных норм законодательства о защите прав потребителей.

Во-вторых, согласно п. 10 ст. 161 ЖК РФ не только УК, но и ТСЖ обязаны раскрывать информацию о деятельности по управлению МКД в соответствии со специальным стандартом (Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731). В данном документе будут установлены особенности раскрытия информации для ТСЖ, а также порядок предоставления товариществом для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ. Здесь речь идет о новых положениях ст. 143.1 (п. п. 1 и 3), в соответствии с которыми собственники помещений в МКД, находящемся под управлением ТСЖ (независимо от членства в товариществе), вправе получать от органов управления товариществом информацию о деятельности ТСЖ. Конкретный перечень документов приведен в п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ, причем он является открытым за счет внутренних документов ТСЖ, которые могут быть предусмотрены уставом конкретного товарищества и решениями общего собрания его членов. Добавим, что контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации УК и ТСЖ (в том числе в части порядка ознакомления жильцов с внутренней документацией ТСЖ) будут осуществлять органы жилинспекции в субъектах РФ.

Примечательно, что права членов ТСЖ и собственников помещений, не вступивших в товарищество, максимально уравнены. Такая же тенденция прослеживается и в другом аспекте: в силу новой редакции п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги. С учетом ст. 154 ЖК РФ (устанавливающей структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги) бремя расходов указанных собственников было уменьшено на плату за услуги и работы по управлению МКД. Напомним, что согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг. Получается, что структура и размер платежей собственников помещений в МКД независимо от членства в ТСЖ идентичны.

...


Цена: 10.00 RUB
Количество:
Отзыв