ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Хиты: 234 | Рейтинг:

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Применение Земельного кодекса РФ в

строительной деятельности с учетом изменений, внесенных

ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" и

ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"

Статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 7 марта 2005 г.) (далее по тексту - ЗК РФ) был внесен ряд изменений.

1. Статья 30 ЗК РФ, рассматривающая порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, была дополнена небольшим условием. Возвращаясь к указанной статье, нужно указать на то, что она предусматривает предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Причем предоставление без предварительного согласования осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в определенном в указанной статье порядке. Первым этапом является проведение работ по формированию земельного участка. Данный уровень работ дополнен условием об определении технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение). Данное положение является объективно необходимым, так как на этапе сдачи дома в эксплуатацию возникает необходимость подключения объекта недвижимости к коммуникациям. Для того чтобы не возникало ситуаций, когда объект возведен, а вопрос о подключении к сетям никак не решен, указанное условие ЗК РФ, введенное Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", является обязательным для строительных организаций и соответствующих органов, принимающих решение о предоставлении земельных участков для строительства.

2. С 1 октября 2005 г. ЗК РФ будет дополнен ст. 30.1, посвященной рассмотрению особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Но при этом земельные участки без предварительного согласования предоставляются в соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах согласно ст. 38.1 ЗК РФ (данная статья также введена в действие указанным Законом, но с момента вступления его в силу). Исключение составляет случай, установленный п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина или юридического лица о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, могут принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

В том случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, указанный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину или юридическому лицу. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином или юридическим лицом в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

3. ЗК РФ был также дополнен ст. 30.2, в которой содержатся особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексное освоение в целях жилищного строительства законодателем предусмотрено впервые и включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Земельные участки для указанного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право независимо от срока договора аренды такого земельного участка при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после выполнения всех предусмотренных ЗК РФ обязанностей имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду.

Собственник или арендатор указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, касающиеся максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Эти требования переходят к новым правообладателям указанных земельных участков при их обороте.

В случае неисполнения обязанностей, указанных ранее, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством. За данные нарушения обязательств взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

4. Статья 38 ЗК РФ о приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) была дополнена п. 5 и 6 отсылочного содержания, взаимосвязанных с положениями предыдущих пунктов, рассмотренных ранее:

1) в п. 5 указано, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ;

2) п. 6 содержит указание на то, что порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

5. Указанная ранее ст. 38.1 (на которую ссылается рассмотренная ранее норма о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды подобных земельных участков для жилищного строительства) была внесена в текст ЗК РФ, т.е. он был дополнен указанной статьей, регулирующей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Виды аукционов по продаже земельных участков:

1. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в том случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

2. Аукцион по продаже земельного участка из указанной ранее категории земель, но уже для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в том случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

3. Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее - аукцион).

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти (или орган местного самоуправления).

Именно указанные органы принимают решение о проведении аукциона, а также выступают в качестве организатора аукциона, либо данные полномочия передаются действующей на основании договора с ними специализированной организации.

Продавец указанного земельного участка или права на заключение договора аренды определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Права и обязанности организатора аукциона.

1. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, "шаг аукциона" (т.е. величину повышения начальной цены предмета аукциона). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.

2. Организатор аукциона должен не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Извещение (или сообщение) о проведении аукциона содержит следующие сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, границах, об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере, разрешенном использовании земельного участка, параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке приема, об адресе места приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе сроке аренды.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц;

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Данный перечень является исчерпывающим, и организатор аукциона не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных ранее.

Прием документов от заявителей для участия в аукционе прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

ЗК РФ предполагает следующие основания для того, чтобы заявитель не был допущен к участию в аукционе:

1) непредставление перечисленных ранее и внесенных в список необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

Данный перечень оснований не подлежит расширенному толкованию, а отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям не допускается.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.

Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. При этом организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере, разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем. Данное положение действует также в случае, когда заявитель отзывает заявку позднее дня окончания срока приема заявок.

Аукцион признается несостоявшимся в том случае, если:

а) в аукционе участвовали менее двух участников;

б) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

В этом случае единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязаны заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В тех случаях, если аукцион был признан несостоявшимся, не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом условия аукциона могут быть изменены.

Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

6. Рассмотренный ранее порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства содержал положение о том, что особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка содержатся в ст. 38.2 ЗК РФ. Данная статья является новой и предусматривает следующее:

1) аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - аукцион), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет;

2) аукцион проводится в соответствии с нормами ст. 38.1 ЗК РФ с учетом данных положений;

3) дополнительно к перечню сведений, подлежащих указанию в извещении о проведении аукциона, должны быть указаны:

а) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

б) цена выкупа указанных земельных участков в расчете на единицу площади (так как арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке всей необходимой документации имеет исключительное право приобрести соответствующие земельные участки в собственность или в аренду);

в) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);

г) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

д) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

е) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

ж) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

з) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

4) дополнительно к указанным требованиям могут быть установлены и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона;

5) для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе;

6) перечень документов, предъявляемых заявителем согласно указанному списку, является исчерпывающим, организатор не может требовать от заявителя предоставить иные документы;

7) победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

7. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в частности, с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

1) федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;

2) использования атомной энергии;

3) обороны и безопасности;

4) федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;

5) обеспечивающих космическую деятельность;

6) обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;

7) линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

8) электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

9) автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

В прошлой, недействующей редакции было предусмотрено, что указанное изъятие осуществляется только размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

8. Статья 85 ЗК РФ содержит порядок определения состава земель поселений и зонирования территорий.

В тех случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливаются органом местного самоуправления.

Таким образом, Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" внес существенные изменения в положения ЗК РФ, связанные с градостроительной деятельностью.

Были введены нормы, регулирующие особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; для приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), а также порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; для жилищного строительства и (или) для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

...


Цена: 10.00 RUB
Количество:
Отзыв